A l’ouverture d’une succession, tout héritier doit rapporter à ses cohéritiers tout ce qu’il a reçu du défunt, par donations entre vifs, directement ou indirectement (Article 843 du Code civil).

Le cas de l’occupation gratuite d’un immeuble s’est une fois de plus posé à la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 2 mars 2022 (Civ. 1^re, 2 mars 2022, n° 20-21641).

Une mère était usufruitière d’un bien immobilier dont ses deux fils étaient nu-propriétaires indivis. Or depuis de nombreuses années, l’un des fils occupait l’immeuble à titre personnel sans verser de loyer. Il prenait toutefois en charge de nombreuses dépenses d’entretien et d’amélioration. Au décès de leur mère, l’occupant refuse de verser une indemnité de rapport.

La jouissance gratuite d’un immeuble peut constituer un avantage indirect rapportable lors de l’ouverture de la succession du donateur. Dans ce cas, au décès du donateur, le montant de l’avantage constitué par l’occupation gratuite sera réintégré dans l’actif successoral.

Mais cela suppose que deux conditions soient réunies.  D’une part, un appauvrissement du donateur. D’autre part, une intention libérale de sa part. En un mot, il faut donc caractériser une véritable libéralité (Civ. 1re, 18 janv. 2012, n°09-72.542).

A défaut, l’occupation gratuite échappe à la qualification de donation indirecte au profit de celle de prêt à usage. Aucune indemnité de rapport n’est alors due par l’occupant.

Dans le cas d’espèce, les juges du fond (Cour d’appel) avaient considéré que ces deux conditions étaient réunies.

La preuve que l’immeuble n’aurait pas été susceptible d’être mis en location sans les travaux d’amélioration réalisés par le fils occupant n’avait pas été rapportée. L’appauvrissement a donc été caractérisé par un manque à gagner de loyers.

Dès lors, la Cour de cassation n’y revient pas et considère la dette de rapport comme étant acquise.

En revanche, le débat se concentre sur le montant de la somme qui doit être rapportée.

Ce montant correspond d’une part à l’ensemble des loyers qui aurait pu être perçus par l’usufruitière si le bien avait été mis en location.

Mais l’héritier occupant soutenait que les dépenses d’amélioration incluant de grosses réparations devaient venir en déduction du total des loyers perdus.

La Cour rejette l’argument. Elle indique que l’héritier cumulait les devoirs d’un locataire avec les obligations issues de la nue-propriété de l’immeuble. Or, selon l’article 605 du Code civil, l’usufruitier n’est légalement tenu qu’aux réparations d’entretien. Les grosses réparations sont à la charge du propriétaire (ici du nu-propriétaire).

Il était donc normal que l’héritier occupant, ayant dans le cas présent la qualité de nu-propriétaire, assume la charge des dépenses les plus importantes.

En conséquence, la Cour n’accepte la déduction que du montant des frais d’entretien incombant légalement à l’usufruitière.

Est-il donc possible de dire, a contrario, que dans le cas où l’héritier occupant à titre gratuit n’aurait pas la qualité de nu-propriétaire, il n’aurait à assumer que les devoirs d’un locataire ? Il faudrait alors étendre la déduction aux dépenses nécessaires autres que locatives, lesquelles pèsent sur le bailleur aux termes de l’article 1720 du Code civil.

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